LE permis de louer

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Tout locataire a le droit de disposer d'un logement sain, sûr et décent. Malheureusement, ce droit n'est pas toujours respecté partout.
Ainsi, pour renforcer la lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, la Ville d'Etampes met en place les Permis de louer et de diviser qui permettent aux collectivités de mieux contrôler la qualité des logements mis en location sur leur territoire.

Par délibération du 10 avril 2019, le Conseil Municipal a institué le permis de louer, avec une prise d'effet en date du 16 octobre 2019 en regard de la réglementation, avec un régime d'autorisation préalable sur le secteur UA du PLU et un régime déclaratif sur le reste du territoire communal.

>>> Ce permis entrera en vigueur à l'automne 2019.

 Pour tout renseignement, contacter le service Hygiène de l'habitat au 01 69 92 67 09 ou par courriel à l'adresse : permisdelouer@mairie-etampes.fr

Permis de louer : Pourquoi ?
La Ville d'Etampes poursuit son engagement dans la lutte contre l'habitat indigne et insalubre en mettant en place le dispositif du "permis de louer". En effet, le territoire rencontre des problématiques de logements dégradés, parfois loués dans de mauvaises conditions.

À compter du 16 octobre 2019, il est donc demandé aux propriétaires bailleurs privés d'un logement d'obtenir un permis de louer.

Gage d'un habitat digne, ce mécanisme de contrôle du parc locatif privé met fin à la multiplication des logements insalubres et des marchands de sommeil.

Les plus-values de la mise en place du permis de louer sont multiples :
  Assurer un logement digne aux locataires
  Lutter contre les marchands de sommeil
  Mieux connaitre les logements mis en location pour mieux cibler les actions de lutte contre l'habitat indigne
  Améliorer le patrimoine et l'attractivité du territoire

Qui est concerné ?
Pour une première mise en location ou un changement de locataire, tout propriétaire a l'obligation de demander un permis de louer.

Ne sont donc pas concernés les renouvellements de bail, les reconductions de bail et les avenants au bail. Cette mesure ne s'applique pas non plus aux locations touristiques saisonnières (moins de 4 mois dans l'année), ni aux baux commerciaux.

Cadre juridique
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite "Loi ALUR", et son décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location, renforce la lutte contre l'habitat indigne, en permettant aux collectivités désireuses de mieux contrôler la qualité du parc locatif sur leur territoire.

Par délibération du 10 avril 2019, le Conseil Municipal a institué le permis de louer, à compter du 15 octobre 2019, avec un régime d'autorisation préalable sur le secteur UA du PLU et un régime déclaratif sur le reste du territoire communal. - lien PLAN -

Pour rappel, selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, "le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".

Permis de louer : Mode d'emploi
I. AUTORISATION PREALABLE DE MISE EN LOCATION si le logement se situe dans la zone UA du PLU

- PLAN AUTORISATION -
Il s'agit pour les propriétaires bailleurs privés pour une première mise en location ou un changement de locataire de demander l'accord à la mairie pour louer le logement.

La mise en place de ce dispositif permet d'intervenir en amont de la location et de ne pas devoir attendre une éventuelle plainte du locataire.

Le régime de l'autorisation préalable contraint et conditionne la conclusion d'un contrat de location destiné à la résidence principale du locataire.

L'autorisation est valable deux ans.

Passée cette date, l'autorisation doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire.

Le propriétaire a l'obligation de joindre une copie de l'autorisation préalable au contrat de bail, à chaque nouvelle mise en location ou changement de locataire.


1. DÉPÔT DE LA DEMANDE D'AUTORISATION PRÉALABLE DE MISE EN LOCATION
Le propriétaire a l'obligation de déposer une demande d'autorisation préalable comprenant :

  Le formulaire CERFA n°15652*01 complété téléchargeable sur www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47394
  Le dossier de diagnostic technique (DDT)
  Le projet de bail ou le bail
Pour rappel, un bail de location doit avoir une durée minimum de 3 ans pour un logement vide et d'un an pour un logement meublé. Le propriétaire doit également fournir le DDT ainsi que l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) et le mesurage de la superficie habitable.
  Les plans intérieurs
  Des photographies du bien

Chaque propriétaire a déjà l'obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) qui regroupe notamment :

  Le diagnostic de performance énergétique (DPE) - validité : 10 ans
  Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 - validité : 6 ans si positif, illimitée si négatif
  Une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante validité illimitée
  L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz - validité : 6 ans

Les documents peuvent être déposés directement aux services techniques ou envoyés par voie postale en courrier recommandé avec A/R (Mairie - Place de l'Hôtel de Ville et des Droits de l'Homme) ou par voie dématérialisée à permisdelouer@mairie-etampes.fr

2. REMISE D'UN RÉCÉPISSÉ
Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l'accusé de réception vaut récépissé de demande d'autorisation, mais ne vaut aucunement autorisation.

Si le dossier n'est pas complet, la mairie renvoie directement le dossier au propriétaire en précisant les éléments manquants à fournir.

Le propriétaire dispose d'un délai de 1 mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l'obligation de déposer une nouvelle demande.

3. VISITE DE CONTRÔLE
Une fois la demande transmise, le service hygiène de l'habitat contacte le propriétaire ou son mandataire pour fixer une visite de contrôle du logement.

Lors de la visite, il est procédé à une évaluation de l'état du logement, à l'aide d'une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement.

Au terme de la visite, un rapport de visite est rédigé et formule un avis (favorable / défavorable).
Le cas échéant, la nature des travaux ou aménagements recommandés ou prescrits sera indiquée.

4. DÉCISION
A l'appui du rapport de visite, le maire prend une décision (Autorisation / Refus)
La décision est notifiée au propriétaire, au plus tard un mois après la réception du dossier, par voie postale ou dématérialisée.

Une décision de rejet sera prise si une mise en location porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Cette décision sera assortie de la description des désordres constatés et de la prescription des travaux à mettre en oeuvre pour y remédier.

Une fois les travaux réalisés et si le propriétaire souhaite toujours louer son bien, il devra déposer une nouvelle demande préalable de mise en location de son logement.

II. DECLARATION DE MISE EN LOCATION si le logement est situé sur le reste du territoire de la commune

- PLAN DECLARATION -
Il s'agit pour les propriétaires bailleurs privés pour une première mise en location ou un changement de locataire de déclarer la mise en location du logement.

La mise en place de ce dispositif permet d'avoir une meilleure connaissance du nombre, de la qualité et de la localisation des logements mis en location et ainsi permettre de mieux cibler les actions de lutte contre l'habitat indigne.

La déclaration doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire.

1. DÉPÔT DE LA DECLARATION DE MISE EN LOCATION
Le propriétaire a l'obligation de déposer la déclaration de mise en location dans les 15 jours suivant la signature du bail comprenant :

  Le formulaire CERFA n°15651*01 complété téléchargeable sur www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47392
  Le dossier de diagnostic technique (DDT)
  Le bail
Pour rappel, un bail de location doit avoir une durée minimum de 3 ans pour un logement vide et d'un an pour un logement meublé. Le propriétaire doit également fournir le DDT ainsi que l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) et le mesurage de la superficie habitable.
  Le nombre d'occupants
  Le montant du loyer et des charges

Chaque propriétaire a déjà l'obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) qui regroupe notamment :

  Le diagnostic de performance énergétique (DPE) - validité : 10 ans
  Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 - validité : 6 ans si positif, illimitée si négatif
  Une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante - validité illimitée
  L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz - validité : 6 ans

Les documents peuvent être déposés directement aux services techniques ou envoyés par voie postale en courrier recommandé avec A/R (Mairie - Place de l'Hôtel de Ville et des Droits de l'Homme) ou par voie dématérialisée à permisdelouer@mairie-etampes.fr

2. REMISE D'UN RÉCÉPISSÉ
Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l'accusé de réception vaut récépissé de déclaration de mise en location.

Si le dossier n'est pas complet, la mairie renvoie directement le dossier au propriétaire en précisant les éléments manquants à fournir.

Le propriétaire dispose d'un délai de 1 mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l'obligation de déposer une nouvelle demande.

3. INFORMATION DE L'ORGANISME APL ET DU LOCATAIRE
Le propriétaire transmet la copie du récépissé :
  À l'organisme la CAF ou la MSA afin de bénéficier du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement.
En l'absence de déclaration, l'organisme peut décider de suspendre le paiement en tiers payant des aides personnelles au logement. Autrement dit, le propriétaire ne percevra plus que la part du loyer due par le locataire.
  Au locataire pour information

Quelles sanctions ?
Dans le cas d'une absence de dépôt de demande d'autorisation préalable de mise en location du logement, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d'une amende allant jusqu'à 5 000 euros.

En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15.000 euros (article L 635-7 du code de la construction et de l'habitation).

Dans le cas d'une mise en location en dépit d'une décision de rejet, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d'une amende allant jusqu'à 15.000 euros (article L 635-7 du code de la construction et de l'habitation).

Le produit de ces amendes sera directement versé à l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d'améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.

La mise en location d'un logement par un propriétaire, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Dans le cas d'une absence de dépôt de la déclaration de mise en location, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d'une amende allant jusqu'à 5.000 euros.

En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15.000 euros (article L 635-7 du code de la construction et de l'habitation).

Le produit de ces amendes sera directement versé à l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d'améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.

Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.

Questions / réponses

>> Dois-je déposer une demande d'autorisation de louer à chaque changement de locataire ?

Le permis de louer a une validité de deux ans. Tout changement de locataire durant cette période de validité ne nécessite pas de nouvelle demande. Passée la période de deux ans, et en cas de changement de locataire, le propriétaire devra déposer une nouvelle demande d'autorisation.

>> Que dois-je faire en cas d'avenant au contrat de bail ?

Seule la mise en location ou un changement de locataire sont concernés. La reconduction, le renouvellement de location ou l'avenant au contrat de location ne sont pas soumis au Permis de Louer.

>> En cas de changement de propriétaire, quelle démarche ?

Une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement (NB : une autorisation est valable deux ans).
Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de la mairie, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation.
La déclaration de transfert est établie à l'aide du formulaire CERFA n°15663*01 à retourner en mairie.

>> Mon logement est géré par une agence immobilière, qui doit se charger d'effectuer cette demande ?

Les agences immobilières prennent en charge cette procédure. Il est conseillé de vous rapprocher de votre agence immobilière afin de vérifier les clauses du mandat.

>> Que dois-je faire en cas d'un refus de louer mon logement ?

Le refus sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai maximum d'un mois à compter de la date du récépissé de dépôt de la déclaration.
Dans cette lettre sera listé l'ensemble des travaux à réaliser. Une fois les travaux effectués, vous serez dans l'obligation de déposer une nouvelle demande en mairie pour pouvoir louer votre bien.

>> Quel (s) effet (s) sur le bail en cas de mise en location sans autorisation ?

La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

>> Si je ne loue pas mon logement tout de suite ?

L'autorisation devient caduque si le logement n'est pas loué deux ans après la date d'autorisation.

>> Le produit des amendes sera reversé directement à l'ANAH. Concrètement pour quoi faire ?

L'Agence Nationale de l'Habitat peut aider les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements destinés à la location sous certaines conditions. Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de travaux plus lourds, vous pouvez bénéficier d'aides financières de l'Anah pour les réaliser et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes.

Permis de diviser
Pour votre information, la Ville d'Etampes a également mis en place le "permis de diviser" sous deux formats :

> Le permis de diviser « Taille des logements » instauré sur le secteur UA du PLU.
> Le permis de diviser « Habitat dégradé » instauré sur l'ensemble du territoire.

 Pour plus de renseignements, contacter le service urbanisme au 01 69 92 67 23.


    

Tél. : 01 69 92 68 00
Fax. : 01 69 92 68 49
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Place de l'Hotel-de-Ville-et-des-Droits-de-l'Homme
91150 ETAMPES

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